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reiham

Author:reiham
30代のワーキングマザーです。
少し年下の夫と、3歳の娘がいます。

2013年春、家づくり計画始動
2014年4月28日 着工
2014年6月16日 上棟
2015年1月17日 引渡し
2015年1月19日 引越し

新生活が始まりました。
少しずつ家の中を充実させたいです。

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金消契約
4月7日の夜、突然不動産屋から電話があり、
「4月9日に売れる」と言われました。

まさかその日に間に合うなんて思わなかったので、
大急ぎで翌日銀行に連絡し、8日の晩に金消契約を結びました。
実行日は翌日の予定。

土地はキャッシュで購入するのですが、
(9日までなら間に合う)低かった時の金利で確定させたくて。

 ※私の選んだ銀行の金利は、実行時で決まる固定金利です


ローンの実行はふつう建物の竣工時です。
でも着工時や中間でも支払いが発生します。
そのため「つなぎ融資」という短期間・高金利な融資で間をつなぐことがあります。

今回銀行を選ぶポイントになったのが、ここです。

最後まで悩んだ有名な地元地銀は、かなり金利を頑張ってくれました。
10年固定で0.90%というところまで引き下げてきましたが、
ここは絶対につなぎ融資を使わないといけないんです。
(しかも10年後の金利は分からないというのも不安)

それに対して最終的に決定した隣県の地銀は、土地を担保に入れた時点で融資可能。
つまり、建物が建つ前から本番のローンが始められるのです。
建物をフルローンで購入しようとしている我々にはこっちが向いていました。
最初は支払いが大変ですが、早く始まる分早く終わると思って頑張りたいです。



というわけで、話は飛びましたが、
9日の土地購入と同時に担保設定しないといけません。
でも・・・

前回の記事でも書いたように、
その土地は現持ち主(不動産屋)が自分のローンの担保に入れています。

はたして、9日に無事土地の決済、住宅ローンの実行は可能なのでしょうか

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テーマ:マネー・貯金 - ジャンル:ライフ

ローンやお金のこと | 22:05:57 | トラックバック(0) | コメント(2)
住宅ローン本契約の申し込み
1月23日、全期間固定のI銀行にて、本契約を申し込みました。
(金消契約はまだです)

工務店はとにかくこっちの銀行推しです。
私は10年固定のH銀行も捨てがたいのですが。

I銀行に決めてもいいと思えたのが、土地を買う時点で融資実行できるという点。


住宅ローンは、家が完成してから「土地」と「家」を担保設定して開始するものが多いようです。
でも土地代や、着工金、中間金などが発生する場合、完成前に大金が必要になります。

そこで「つなぎ融資」という商品を別契約させるのがH銀行。
「つなぎ融資」はふつう金利分だけを支払うことになります。
短期間のローンなので、金利は高めに設定されています。
これが、特に夫には「無駄な支払いだ」と不評でした。

I銀行は、つなぎ融資を利用しなくても、本番のローンが開始されます。
この銀行は元々「土地」だけを担保設定して、完成後に「家」を追加するやり方なので、
実行を早めても追加の手数料が発生しないようです。

デメリットは、ローンの返済が早くから始まること。
つまり私は半年以上、アパートの家賃と、実家のローンと、住宅ローンを同時に払うことに…(苦笑)
でも返済が早く始まるとその分早く終わるし、無駄ではないですね。

H銀行は分割実行をしていないらしく、それを理由にお断りしようとしました。
そしたら、当初は10年固定1.2%だった金利を、0.90%に下げると。
もはや変動並み。
ローンの金利って、意地でも動かない銀行と交渉次第で大きく変わる銀行があるんですね。


本契約をしても、金消契約をするまでは決定ではありません。
なので、もう少しだけ考えてみます。

テーマ:マネー・貯金 - ジャンル:ライフ

ローンやお金のこと | 19:13:46 | トラックバック(0) | コメント(0)
事前審査通りました
事前審査の結果ですが、2社とも無事に通りました
(私の条件よりも「土地に担保価値があるか」が論点になりましたが、その話はまた別に)

心配していた「女一人」については、問題になりませんでした。
銀行の方が言うには、女性の方が借り倒れが少なく堅実なので、
審査で不利になることはないようです。

育休明けの問題についても、
本審査時には2013年の源泉徴収が出ているので、悩む必要はありませんでした。



検討するのは、こちらの2社。

工務店が押すのが、隣県の地銀『I銀行』
全期間固定金利です。

もう一つが、地元の地銀『H銀行』10年間の固定金利です。


I銀行のメリット
・全期間固定という安心感
・繰り上げ手数料が無料で、ネットバンク利用可
デメリット
・県内には数えるほどしか支店がない
・給料振り込み口座にしろとか、公共料金の引き落とし先にしろとか、条件が煩わしい
・金利交渉に応じてくれない

H銀行のメリット
・当初10年の金利を かなり下げてくれる(0.9%台!)
・県内最多の銀行で、給料振り込み先もここ
デメリット
・10年後の金利は予測不能で、計画を立てにくい
・つなぎ融資の金利が高い
・土地の審査がうるさい


両社とも返済シミュレーションをしてもらいました。
でもH銀行の10年後の金利は仮なので、試算しにくくて。

夫は、「つなぎ融資の金利ほど無駄な出費はないんだから、
分割実行してくれる銀行に決めたら?」なんて言ってます。

今もまだどこにしようか決めきれません。来月には決めないと・・・

テーマ:住宅・不動産 - ジャンル:ライフ

ローンやお金のこと | 21:26:21 | トラックバック(0) | コメント(0)
女一人で住宅ローンを組む
土地は現金購入になるので、住宅ローンは建物と外構だけになりました。

当初は土地も含めた6000万近いローンを組むことになりそうでしたが、
土地代の大半を義祖母に借りられるおかげで、だいぶマシな額になりました

土地を夫にお願いするので、住宅ローンは私が引き受けようと思っています

私の母と住む二世帯住宅なので、
自分でローンを組んだ方が気持ちも楽ですし

偶然、知り合いが3人ほど妻単独ローンを組んでます。
全体的には珍しい事例が、私の身近に集中していますね(笑)

もちろん、強気の「女一人ローン」には、気持ちだけじゃない根拠もあります。

我が家は収入逆転夫婦です。・・・職場が一緒でも職種が違うので
なので、一般的なおうちで、旦那さんが一人でローンを組むくらいの感覚でした。
住宅ローン控除は、私の所得税枠で最大限受けられます。
そうすると、手数料等が一人分で済む方がお得かなとも思いました。



しかし、思いがけない問題があったのです。

提出を求められた前年の源泉徴収は、なんと普段の半分以下・・・
産休と育休で8か月ほど休んだからです。
ついでに夫の方も、半年近い育休で、かなりの減給

これはもしかして、夫婦で収入合算しても、希望の額が借りられない!?
でも本審査時には、もう今年の源泉徴収が出ているから大丈夫??

考えていても仕方ないので、
事前審査はとりあえず私だけの名前で2社申し込みました

テーマ:マネー・貯金 - ジャンル:ライフ

ローンやお金のこと | 17:50:56 | トラックバック(0) | コメント(0)
贈与じゃなくても形だけ
住宅ローンですが、土地の広さと二世帯住宅の大きさで、結構な額になりそうです。
それでも、何とか頑張ろうとは思っていました。

そしたら、夫の祖母が
お金を貸してくださるとのこと

大切に貯めてこられたものを、嫁側の親と住む家のために貸してくださる優しさを思うと、
本当に頭が下がる思いです。

ご高齢なこともあり、優先的にお返ししていくつもりですが、
銀行で借りるより気持ちが楽です。

おかげで、ギリギリだったローン計画も考え直せました


頭金と合わせて、土地はキャッシュで購入できそうです。
となると土地代の大半は夫側からの資金なので、
100%夫名義で購入してはどうかという話が出ました。




予想もしていなかった嬉しい話ですが、ちゃんと勉強しないといけません。

※ 借りるお金が「贈与」とみなされないようにしないと贈与税がかかります!
  1000万に対して、231万というぼったくりっぷり…

借りるなら、ちゃんと「金利」を設定し「借用書」を作らないといけないようです。
手渡しでなく、振込で支払った方がいいとか。
うーん・・・めんどくさい・・・

それなら逆に、表向きは「贈与」扱いにして、贈与税の非課税枠を利用しようかと思いました。
これなら、平成26年なら1000万円までの贈与には税金がかかりません。

非課税になる条件は下記。

①住宅の取得に充てるために金銭の贈与を受け、実際にその金銭を住宅の取得資金に充てていること
 →家を建てるための土地代でも大丈夫
②直系尊属(父母・祖父母等)からの贈与であること
 →このため夫名義にしないといけない
③贈与を受ける者がその年の1月1日において20歳以上であること
 →夫29歳、もちろんok
④贈与の翌年3月15日までに住宅の引渡を受け、同日までに居住していること、又は居住することが確実であると見込まれていること
 →土地の引渡し・着工が春なので、きっと大丈夫
⑤建物の登記簿面積が50m2以上240m2以下であること
 →超えそう!要注意!
⑥中古住宅の場合は建物の築年数が、マンション等耐火建築物なら25年、木造等耐火建築物以外なら20年以内であること
 →新築なので無関係
⑦贈与の翌年の2月1日から3月15日までに贈与税の申告を行っていること
 →忘れないようにしないとね
⑧贈与を受ける者の贈与を受けた年の所得金額が2,000万円以下であること
 →余裕ですな



これだったらやはり「贈与」の形をとった方が安全だし、手間も少なそうです

テーマ:家づくりブログ - ジャンル:ライフ

ローンやお金のこと | 21:23:35 | トラックバック(0) | コメント(0)
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